Turnkey
Construction
Projects

For business and
individual clients

Izvedba na ključ

Za podjetja in zasebne naročnike

Izvedba na ključ je storitev, s katero si bodoči lastniki nepremičnin bistveno poenostavijo postopek gradnje.

Kako poteka?

1

Izvajalec nastopa kot edini kontakt (Single Point Of Contact – SPOC) naročnika. S tem se zmanjšajo napake in stres, prihranijo se čas in sredstva, naročnik in njegova ekipa pa sta manj obremenjena.

2

Izvajalec prevzema odgovornost za celoten projekt in nosi vsa morebitna tveganja.

3

Najpomembneje je, da izvajalec naročniku jamči za ceno, rok dobave in natančen standard kakovosti projekta.

Skratka, naročnik je brez skrbi in se lahko osredotoči na druge prednostne naloge.

Skoraj polovica vseh projektov, s katerimi se ukvarjajo Kragelj arhitekti, so na ključ, pri čemer se njihovo število še povečuje.

Med naročniki so globalne korporacije, hitro rastoča tehnološka in storitvena podjetja ter zasebni vlagatelji in poslovneži, tako tuji kot domači.

Za projekte na ključ so najbolj primerni poslovni, gostinski in stanovanjski objekti  ne glede na vrsto ali velikost.

Ti lahko vključujejo projekte poslovnih prostorov (zasnova ali prenova), naložbe v nepremičnine in stanovanjske objekte.

V nadaljevanju si oglejte naš vodnik za izvedbo na ključ ali pa se za več podrobnosti obrnite na nas.

Projekti, ki prinašajo največ koristi

Izvedba na ključ je najboljša izbira za projekte, za katere so značilni:

Vrste projektov na ključ

Izvedba na ključ vključuje projekte novogradenj in prenov.

Poslovni, gostinski in stanovanjski projekti ter projekti za objekte različnih namembnosti se najpogosteje izvajajo po pogodbi »na ključ«

Poslovni

Oblikovanje poslovnih prostorov
Prenova poslovnih prostorov
Poslovna stavba
Inovacijski center/razstavni prostor
Prodajni prostor

Gostinski in namestitveni

Stanovanje za najem
Vila za najem
Hotel
Restavracija
Kavarna

Stanovanjski

Oblikovanje doma (+gradnja)
Prenova doma
Oblikovanje stanovanja
Prenova stanovanja
Dolgoročni najem

Različne namembnosti

Stanovanjski in turistični
Stanovanjski in poslovni
Turistični in poslovni
Zdravstveni in turistični
Zdravstveni in poslovni

Naročniki projektov na ključ

Predstavljamo vam tri ključne skupine naročnikov storitev na ključ.

01 LASTNIKI PODJETIJ

Lastniki mladih zagonskih podjetij in malih do srednje velikih hitro rastočih podjetij iz različnih sektorjev, vključno z digitalnimi storitvami, biotehnologijo in drugimi tehnologijami.

02 VODILNI V PODJETJIH

Izvršni direktorji, managerji in lastniki kapitala naprednih regionalnih ter mednarodnih podjetij vseh panog in velikosti.

03 INDIVIDUALNI VLAGATELJI

Posamezniki in pari, vključno s podjetniki, lastniki podjetij in izvršnimi direktorji.

Zakaj se odločajo za izvedbo na ključ?

  • Nimajo časa ali želje, da bi sami vodili projekt
  • Ne morejo zagotoviti člana ekipe, ki bi vodil ali nadzoroval projekt
  • Želijo zmanjšati tveganje in odgovornost
  • Želijo prenesti odgovornost za kakovost, časovni načrt in proračun na zunanje izvajalce
  • Niso fizično prisotni v mestu ali državi

Tipični projekti

  • Oblikovanje/prenova poslovnih prostorov
  • Nova poslovna stavba
  • Družinska hiša/stanovanje
  • Počitniška hiša/apartma
  • Nepremičnina za najem
  • Nepremičnina za večnamensko rabo
  • Naložba v nepremičnine
  • Poslovna/maloprodajna nepremičnina

Kako se izvedba na ključ razlikuje od tradicionalne izvedbe projekta

Je fleksibilna in prilagodljiva.

Postopek je mogoče prilagoditi edinstvenim potrebam naročnika.

Je vseobsegajoča.

Vsebuje vsako posamezno nalogo, ki je opisana v nadaljevanju.

Opomba: Naročnik se lahko za izvedbo na ključ odloči tudi po začetku projekta.  Pravzaprav je pogosto najbolje, da to odločitev sprejme po zaključku faze shematskega oblikovanja (4. faza).

New Workplace Design for GenePlanet - Kragelj arhitekti - foto Janez Marolt (5)

Izvedba na ključ

Če nepremičnina ali lokacija še NI znana, se projekt začne s fazo 0 …

1. korak: V sodelovanju z naročnikom se določijo cilji in obseg projekta (neodvisno od lokacije).
2. korak: Naročnik določi merila iskanja, vključno z značilnostmi idealne lokacije ali nepremičnine.
3. korak: Izvede se iskanje na nepremičninskem trgu, pri čemer se pregledajo tudi nepremičnine, ki niso uvrščene na seznam.
4. korak: Opravijo se obiski lokacij, pregledi nepremičnin s cenami in pogoji ter pravno, davčno in finančno preverjanje nepremičnin.
5. korak: Za naročnika, ki potrdi ožji seznam lokacij, se pripravi popolno poročilo s priporočili.
6. korak: Razvije se testno ujemanje, tj. konceptualna, od lokacije neodvisna zasnova, ki se uporabi za nepremičnine v ožjem izboru.
7. korak: Za vse lokacije se oceni predhodni časovni okvir projekta.
8. korak: Pripravijo se predhodne ocene stroškov, ki vključujejo stroške gradnje in obratovanja.
9. korak: Za dva ali tri najbolj perspektivne scenarije se lahko izračunajo celotni stroški.
10. korak: Končna analiza stroškov in koristi ter študije izvedljivosti se predstavijo naročniku.
11. korak: Naročnik izbere in potrdi najboljšo možnost.

Projektna faza 0 napreduje v fazo 1, 5. korak.

Projekti, pri katerih sta lokacija ali objekt že znana, se začnejo s fazo 1.

1. korak: V sodelovanju z naročnikom se določijo cilji in obseg projekta.
2. korak: Opravijo se razgovori z naročnikom in njegovimi sodelavci, sestavi se projektna skupina.
3. korak: Analiza lokacije se zaključi z meritvami in ogledi.
4. korak: Objekt se izmeri, po potrebi pa se posodobijo tudi tlorisi, pri čemer se zagotovi, da so vse skice točne.
5. korak: Ustvari se niz konceptualnih načrtov.
6. korak: Idejne zasnove se predstavijo naročniku.
7. korak: Pripravi se predhodna ocena stroškov.
8. korak: Pripravi se predhodni časovni načrt.

1. korak: Objekt se izmeri, po potrebi pa se posodobijo tudi tlorisi, pri čemer se zagotovi, da so vse skice točne.
2. korak: Pripravijo se dve do štiri različice zasnove, ki se jih naročniku predstavi z 2D-skicami in vizualni kolaži (moodboard).
3. korak: Pred dokončnim oblikovanjem se pripravijo fotorealistične vizualizacije.
4. korak: Oceno stroškov se posodobi tako, da odraža končno različico zasnove, in se uporablja kot povratna informacija za primerjavo s predhodno oceno stroškov.
5. korak: Časovni načrt projekta se prilagodi izbranim oblikovalskim rešitvam.

1. korak: Z naročnikom se potrdijo končna projektna rešitev, stroški in časovni okvir.
2. korak: Pripravijo se tehnični izrisi ter poročila za odobritve in pridobitev gradbenega dovoljenja.
3. korak: Vodi se pravni postopek pridobivanja vseh potrebnih soglasij in gradbenega dovoljenja.

1. korak: Pripravijo se glavni arhitekturni načrti ter preostali izrisi in načrti.
2. korak: Pripravijo se konstrukcijski, strojni, električni in drugi načrti, ki se jih uskladi z lastnikovimi strokovnjaki.
3. korak: Pripravijo se podrobni izrisi notranje opreme.
4. korak: Pripravijo se gradbene specifikacije (popisi) s podrobnimi opisi delovnih postopkov, barv, materialov, vzorcev, tekstur itd.

1. korak: Uskladi se postopek javnega razpisa.
2. korak: Pregleda se vse ponudbe.
3. korak: S ponudniki se opravijo pogajanja.
4. korak: Pripravi se končna ocena stroškov.
5. korak: Pripravi se časovni načrt implementacije.

1. korak: Potrdijo se izvajalci in podpišejo se pogodbe.
2. korak: Izvajalce se seznani s projektom.
3. korak: Vse izvajalce se nadzoruje in usklajuje (v teku).
4. korak: Proračun projekta se posodablja in upravlja.
5. korak: Časovni načrt projekta se posodablja in vodi.
6. korak: Pripravijo se komunikacijski načrt in poročila o stanju projekta.
7. korak: Začne se gradnja, ki se nadzoruje in usmerja.
8. korak: Pripravi in upravlja se obseg projekta.
9. korak: Pripravijo se načrti nabave (javnega naročanja) in vodenja pogodb.

1. korak: Objekt se pripravi za bivanje (sistemi, naprave itd.).
2. korak: Preveri se funkcionalnost celotnega objekta in udobje bivanja ter odpravi morebitne napake.
3. korak: Pridobi se uporabno dovoljenje.
4. korak: Pri poslovnih ali najemniških objektih se pripravi načrt trženja (fotografiranje, promocija itd.).

1. korak: Organizira se končno čiščenje.
2. korak: Naročnik prevzame objekt.
3. korak: Naročnik »obrne ključ« in začne uporabljati objekt.
4. korak: Od lastnika se pridobijo povratne informacije, opravijo se zadnje prilagoditve in dodelave.

V nadaljevanju je podan okviren časovni načrt za srednje velik (1000 m2) projekt prenove poslovnih prostorov.

Običajno za projekte oblikovanja poslovnih prostorov ni potrebno gradbeno dovoljenje, zato se 3. faza preskoči.

Phase 0 RESEARCH & TEST FIT

1-2 W

Phase 1 PLANNING & DESIGN I

2-3 W

Phase 2 DESIGN II & VISUALIZATIONS

4-5 W

Phase 3 BUILDING PERMIT

Phase 4 DETAILED DESIGN & DRAWINGS

6-8 W

Phase 5 SPECIFIC TURNKEY TASKS

3-4 W

Phase 6 Construction 

12-16 W

Phase 7 SET-UP & TESTING

2 W

Phase 8 TURNKEY COMPLETION & HANDOVER

1 W

Phase 0 RESEARCH
& TEST FIT

Phase 1 PLANNING & DESIGN I

Phase 2 DESIGN II &
VISUALIZATIONS

Phase 3 BUILDING PERMIT

Phase 4 DETAILED DESIGN & DRAWINGS

1-2 W

2-3 W

4-5 W

6-8 W

Phase 4 SPECIFIC TURNKEY TASKS

Phase 5 Construction 

Phase 6 FINE-TUNING 

Phase 7 TURNKEY COMPLETION & HANDOVER

3-4 W

12-16 W

2 W

1 W

Faza 0 RAZISKAVA TRGA
IN TEST FIT

1. faza NAČRTOVANJE IN OBLIKOVANJE I

2. faza DESIGN II IN
VIZUALIZACIJE

3. faza GRADBENO DOVOLJENJE

4. faza PODROBNI GRADBENI NAČRTI

5. faza POSEBNE NALOGE

6. faza Gradnja

7. faza PRIPRAVA &
TESTIRANJE

8. faza ZAKLJUČEK IN PRIMOPREDAJA

12 tedna

23 tedni

45 tednov

68 tednov

34 tedni

1216 tednov

2 tedna

1 teden

Zakaj je lahko projekt na ključ cenejši?

Gradbeni projekt je lahko finančno uspešen, le če poveča vrednost nepremičnine v večji meri, kot so stroški del.

V nadaljevanju so podane štiri strategije, ki jih podjetje Kragelj uporablja za zmanjšanje stroškov in povečanje prihodnje vrednosti nepremičnine.

Gradbene specifikacije

  • V vseh fazah gradnje in notranjega oblikovanja oblikujemo podrobne specifikacije, izrise in načrte.
  • Preverimo, ali so cene, ki jih ponujajo dobavitelji, nerealno nizke (dobavitelji pogosto uporabljajo to strategijo, da pridobijo projekte, pozneje pa cene povečajo).
  • Potrdimo vse materiale, barve in modele itd.
  • Poskrbimo, da med gradnjo ne bo prišlo do skritih stroškov.
  • Vse materiale vzorčimo že v prvih fazah, nato pa jih potrdi naročnik in jih vključimo v specifikacije.
  • S tem zagotovimo, da vsi dobavitelji in izvajalci cenovno ovrednotijo izbrane materiale, zaradi česar so ponudbe lažje primerljive.

Ponudbe

  • Z naročnikom se posvetujemo o tem, koliko ponudnikov želi povabiti k sodelovanju.
  • K oddaji ponudbe lahko povabimo naročnikove izvajalce ali sodelujemo z različnimi izvajalci (npr. naročnikovimi izvajalci, Kragljevimi prednostnimi dobavitelji in tretjimi osebami).
  • Oblikujemo protokol za pridobivanje, pregledovanje, predložitev in potrjevanje ponudb.
  • V fazi podrobnega načrtovanja (faza 4) opravimo predhodni pregled ponudb.
  • Končni pregled ponudb opravimo med pripravo gradbenih specifikacij (faza 4).

Revizije ponudb

  • Podrobno pregledamo vse ponudbe, ne le skupnih stroškov, temveč tudi vsako posamezno postavko, vključno s kakovostjo in dostavo.
  • Ko preverimo ponudbe in se prepričamo, da jih je mogoče primerjati glede cene, dostave in kakovosti, stranki pošljemo poročilo.
  • Če želi naročnik izvesti končna pogajanja, pripravimo končno primerjavo ponudb (to je podrobna ocena natančnih vrednosti ponujenih del).
  • Podamo priporočila za pogajanja, na primer, kje so na podlagi naših izkušenj možni popusti ali dodatna znižanja.
  • Opozorimo, kje so stroški verjetno previsoki ali prenizki (kar pomeni tveganje za nizko kakovost ali druge težave).

Pogajanja

  • Pri izvedbi projekta »na ključ« se pogajamo, da bi dosegli vnaprej odobreno oceno stroškov.
  • Nadzorujemo celoten projekt ter si prizadevamo za cene in popuste, ki so v skladu s finančnimi cilji stranke, vendar nikoli ne uveljavljamo nerealnih popustov.
  • Če zahtevamo dodatna znižanja cen in ta niso mogoča, skupaj z izvajalcem skušamo racionalizirati projekt, pri tem pa pazimo, da to ne vpliva na kakovost projekta.
  • Če takšna racionalizacija ni mogoča ali zaželena, se obrnemo na druge ponudnike ali poiščemo nove dobavitelje in postopek ponovimo.

Vizualizacije so odlično orodje

03

V roku šest do osem tednov od začetka projekta lahko Kragelj arhitekti izdelamo podrobne, fotorealistične slike predvidenega prostora ali stavbe.

Namen tovrstnih računalniških upodobitev, imenovanih tudi vizualizacije, je naslednji:

1

Vodenje pogovorov, pri čemer naročnika povabimo, da izrazi svoje potrebe in želje.

2

Predstavitev zamisli in rešitev za oblikovanje na razumljiv način.

3

Pomoč projektni skupini med fazami načrtovanja, projektiranja in gradnje.

4

Pomoč naročniku pri ocenjevanju uspešnosti projekta po njegovem zaključku.

Spodaj si oglejte nekaj vizualizacij in končnih fotografij, ki so prikazane druga ob drugi.  Prvi štirje projekti so bili od začetka vodeni kot projekti na ključ.

Oblikovanje delovnih prostorov

Projekt širitve delovnih prostorov za ljubljansko pisarno vodilnega svetovnega podjetja na področju zabavnih aplikacij v spletu.  Več o tem uspešnem projektu na ključ preberite tukaj.

Visualization

Photo 

Vizualizacija

Fotografija

Najemniško stanovanje

Naložbena nepremičnina za stranko iz Južne Afrike.  Celoten projekt, vse od iskanja nepremičnine in notranjega oblikovanja do gradbenega nadzora in iskanja najemnika, je bil izveden na daljavo.  Več o tem preberite tukaj.

Visualization

Photo 

Vizualizacija

Fotografija

Stanovanje

Prenova in notranja ureditev stanovanja v zgodovinski stavbi v starem mestnem jedru Ljubljane.  Naročniki so imeli sedež v Zagrebu na Hrvaškem.  Oglejte si fotogalerijo.

Visualization

Photo 

Vizualizacija

Fotografija

Družinska hiša

Sodobna hiša na obrobju slovenske prestolnice. To je bil eden najzahtevnejših Kragljevih projektov družinskih hiš, ki je bil izveden z zelo visokimi standardi.

Visualization

Photo 

Vizualizacija

Fotografija

Oblikovanje delovnih prostorov

Del novih pisarniških prostorov za vodilno mednarodno logistično podjetje. Oglejte si fotogalerijo.

Visualization

Photo 

Visualizacija

Fotografija

Oblikovanje delovnih prostorov

Prenova pisarn za globalno proizvodno podjetje. Kragelj arhitekti so podjetju pomagali tudi pri izvedbi večjih organizacijskih in kulturnih sprememb. Študijo primera preberite tukaj.

Visualization

Photo 

Vizualizacija

Fotografija

Kratek pregled izvedbe na ključ

Za vsako izvedbo na ključ so značilna tri ključna merila:

1

Pravočasna izvedba projekta.

2

Dokončanje projekta v skladu s proračunom.

3

Izpolnjevanje določenih standardov kakovosti.

Izvedba na ključ ima dodatne prednosti pred drugimi vrstami poslov:

4

Izvajalec poskrbi za vse vidike projekta od začetka do konca.

5

Naročnikom ni treba aktivno sodelovati pri projektu (razen opredelitve ciljev in obsega projekta). Če so že tako zelo zaposleni, je to lahko velika prednost.

6

Ko je projekt končan, pregledan in dodelan, naročnik, lastnik novega objekta, prejme ključe in ga lahko takoj začne uporabljati.

02

Povejte nam več o svojem projektu

Ali pa za več podrobnosti pokličite Alja Ceglar.